Сайт недвижимости Краснодара и края
Единый контакт-центр продаж квартир
+7 (861) 204-06-12
Перезвоните мне

Покупка квартиры в новостройке без рисков

Покупка квартиры в новостройке без рисков
01
марта
494

По оценкам некоторых риэлторов, более 70% застройщиков города имеют проблемы с ликвидностью. Поэтому вкладываться в объект незавершенного строительства сейчас надо осторожно.

О чем говорят документы

Прежде всего следует собрать максимум информации о застройщике. «Получив выписку из ЕГРЮЛ, можно узнать, как давно существует компания, кто ее владельцы (если это ООО), каков размер уставного капитала, не находится ли она в стадии ликвидации. О финансовом состоянии расскажут бухгалтерские документы, данные проверки судебных споров на сайтах kad.arbitr.ru и rospravosudie.com и исполнительных производств на сайте ФССП», – говорит старший юрист «Адвокатского бюро Юг» Сергей Радченко.

Финансовое состояние компании отражено также в аудиторской отчетности за прошлый год – теперь ее должны публиковать на своем сайте все застройщики.

Чтобы убедиться в легальности объекта, нужно изучить разрешение на строительство и документы о правах застройщика на земельный участок. Сделать это несложно: последняя редакция ФЗ-214 обязывает строительные компании вести официальный сайт и публиковать на нем все правоустанавливающие и финансовые документы.

Кроме того, необходимо посмотреть проектную декларацию (ПД) на выбранный объект. «Важно и то, когда в нее были внесены последние правки и насколько существенными они были. Желательно также как можно больше узнать о текущих и завершенных проектах компании», – комментирует генеральный директор ГК «Законное жилье» Евгения Шумейко.

Она советует выбирать девелоперов, имеющих сданные объекты. Покупателю стоит ознакомиться с историей их возведения: не было ли задержек, не налагались ли аресты, насколько сильно проекты изменились в ходе строительства, все ли заявленные работы были выполнены. Если этой информации недостаточно, можно изучить форумы, сообщества жильцов и дольщиков, визуально оценить, как выглядят жилые комплексы в процессе эксплуатации.

Общеизвестное правило: надежному застройщику нечего скрывать. Чем больше документов и данных о себе он размещает в открытом доступе, тем прозрачнее его деятельность и тем ниже риски для покупателя. Кроме того, с 2017 года каждого застройщика проверяют исполнительные органы власти. Заключение о соответствии всем требованиям федерального законодательства – неплохое подспорье в определении надежности.

Подозрительный дисконт

Когда скидки на объект растут постоянно – это тревожный знак. В идеале стоит проанализировать, как в последнее время в конкретном ЖК менялась цена квадратного метра и какие акции проходили. Если застройщик продает жилье ниже себестоимости, это может говорить о финансовых трудностях компании.

«На первичном рынке стоимость аналогичных по планировке квартир в схожих по характеристикам объектах может отличаться, но незначительно. Слишком дешевый вариант должен вызвать подозрение: скорее всего, застройщик возводит коробку без коммуникаций (при этом дом может быть введен в срок). Как правило, такая ситуация возникает в домах, построенных по 215-ФЗ, так как они чаще всего сдаются по суду. Их строительство не всегда предполагает закладку коммуникаций, а получение разрешений на подключение обходится значительно дороже, чем возведение коробки. В нашей практике таких прецедентов достаточно: дом сдан, а официального разрешения на коммуникации нет», – поясняет специалист отдела продаж АН «Уютное жилище» Анджела Меретукова.

Также, по ее мнению, недобросовестные застройщики с помощью акций могут избавляться от ненужных им объектов. Зачастую такие компании возводят многоквартирные дома в неудобных для проживания районах, где земля дешевле и не всегда есть коммуникации. Распродав недорого квартиры, они планируют рассчитаться с подрядчиками (которые, к слову, у них постоянно меняются) и скрыться, дабы не нести ответственность за сданные объекты. Обычно на сайте таких компаний нет ПД, сомнение вызывают и разрешительные документы на строительство.

Серые схемы

«Главный признак мошенничества – нежелание заключать договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Вместо него покупателям могут предложить заключить предварительный договор или приобрести векселя», – говорит Сергей Радченко.

Как правило, злоумышленники для каждого объекта строительства открывают отдельное юридическое лицо, которое является заказчиком и заключает ДДУ. «Застройщику ничего не стоит обанкротить это юрлицо, чтобы не выплачивать неустойки и штрафы и не возвращать дольщикам деньги», – приводит пример руководитель юридического отдела СК «Семья» Эдуард Ашека.

Специалисты советуют, перед тем как подписать ДДУ, несколько раз побывать на стройке, посмотреть, как она продвигается. Если в течение двух недель вы не видите сдвигов, запросите у застройщика график производственных работ и изучите, как они выполняются. В открытом доступе этот документ не выкладывается. Но компания не имеет права отказать в его предоставлении. График должен быть подписан застройщиком и направлен им в госстройнадзор и органы самоуправления, где обязательно визируется.

На многих сайтах застройщиков наблюдать за работами можно через веб-камеры. Нередко выкладываются и фотоотчеты. Эти данные можно сопоставить с этапами строительства, описанными в ПД. Сравнив нынешнее состояние дома с отчетами месячной и полугодовой давности, вы оцените прогресс. Если до ввода шестнадцатиэтажки остался год, а выведены лишь два этажа, это должно насторожить.

Плата за просрочку

Если ДДУ подписан, а застройщик задерживает сроки сдачи дома, то по ФЗ-214 он обязан заплатить дольщику неустойку. Если дольщик – физическое лицо, размер пени – 1/150 от ставки рефинансирования. Формула расчета такова: цена ДДУ умножается на количество дней просрочки, а потом и на ставку рефинансирования ЦБ РФ, делится на 100, затем на 150.

«Чтобы не платить неустойку, застройщик может предложить дольщику заключить допсоглашение о продлении сроков передачи объекта. Многие компании в ДДУ указывают, что допсоглашение считается подписанным дольщиком, если он письменно в определенный срок не представит застройщику отказ. Но статья 452 ГК РФ говорит о том, что изменения к договору должны быть составлены в той же форме, что и основное соглашение. В данном случае – письменно и с регистрацией в Росреестре», – говорит Эдуард Ашека.

По его словам, когда допсоглашение не подписано, а стройка задерживается, у покупателя есть три пути.

Первый – дождаться передачи квартиры от застройщика, а потом обратиться к нему с претензией об уплате пени. В случае отказа – взыскивать ее в суде. Если дольщик – физлицо, суд также удовлетворит требование о взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы.

Второй вариант – в случае просрочки передачи квартиры более чем на два месяца расторгнуть в одностороннем порядке ДДУ, направив уведомления об этом застройщику и в Росреестр. Застройщик обязан вернуть всю сумму, внесенную по договору, и уплатить неустойку.

Третий – расторжение договора в суде, если стройка зависла и есть обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок покупатель квартиру не получит. Застройщик обязан вернуть деньги, уплаченные по ДДУ, и иные присужденные суммы в течение десяти дней после регистрации расторжения договора.

Таким образом, здравый смысл, знание законодательства и внимательное изучение предложений на рынке жилья помогут избежать рискованных инвестиций.

0 0 0