Сайт недвижимости Краснодара и края

Аренда и найм. Различные основания досрочного расторжения договорных отношений.

Какие существуют основания досрочного расторжения договоров аренды и найма
23
мая
2356

Определенные основания досрочного выхода из таких договоров уже предусмотрены в Гражданском кодексе РФ (ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). Но заинтересованные стороны вправе самостоятельно прописать дополнительные условия, при которых договор аренды или найма будет досрочно расторгнут.

Существуют три категории таких оснований:

1) в одностороннем порядке по желанию арендодателя (судебный и внесудебный порядок);

2) в одностороннем порядке по желанию арендатора (судебный и внесудебный порядок);

3) в любое время по взаимному желанию сторон.

Это общие основания, как для договоров аренды, так и найма. Но существуют свои особенности досрочного расторжения для каждого вида таких договоров.

Договор аренды

Этот вид отношений подразумевает в качестве арендатора юридическое лицо. Поэтому вопрос об основаниях досрочного расторжения договора найма, которые могут быть включены в такой договор дополнительно, разрешен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №    66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (пункт 27). В этом документе судам рекомендовано исходить из того, что договора аренды могут предусматривать основания внесудебного одностороннего расторжения, также связанные с нарушениями со стороны арендатора.

Существующее законодательство предусматривает то, что по требованию арендодателя в договор могут быть включены условия досрочного расторжения договора аренды, даже  не связанные с каким-либо прямым нарушением со стороны арендатора. Другими словами, даже при добросовестном исполнении своих обязательств по договору аренды арендатором, арендодатель имеет полное право в одностороннем порядке досрочно его расторгнуть. Но для этого соответствующий пункт должен быть отражен в документе. Все то же самое относится и ко второй стороне – арендатору, так как схожи регулирующие эти моменты статьи ГК РФ (619 и 620).

В итоге можно сказать, что в договоре аренды могут быть отражены любые основания, на которых он будет досрочно расторжен как в судебном, так и во внесудебном порядке, в том числе не связанные с нарушением существенных условий. Исключением считаются нарушения, указанные в ст. 619 и 620 ГК РФ.

Договор найма

Регулирует отношения только с физическими лицами. Такой договор изначально ориентирован на защиту конституционных прав граждан, в данном случае нанимателя, на жилье. Поэтому такой договор найма досрочно расторгается только в судебном порядке и в предусмотренных законом случаях.

К ним относятся:

— неуплата нанимателем средств за жилое помещение в течение шести месяцев, в случае заключения договора на срок от 1 до 5 лет, и отсутствии в нем более длительного срока (отсрочка платежа);

— пропуск оговоренных в договоре сроков оплаты нанимателем за жилое помещение более двух раз, при краткосрочном найме (до 1 года);

— порча или разрушение занимаемого помещения, как нанимателем, так и другими лицами, за действия которых он в ответе.

Других оснований для наймодателя действующее законодательство не допускает.

Со стороны нанимателя в одностороннем и внесудебном порядке договор может быть досрочно расторгнут путем письменного уведомления наймодателя за три месяца до даты освобождения занимаемой жилой площади.  Бесспорно, по соглашению сторон любой договор, может быть, расторгнут в любое время. Также обоюдным расторжением считается досрочное освобождение помещения и соответствующая его передача владельцу, применительно как к юридическому лицу, так и к физическому.

Незнающие все эти нюансы граждане, зачастую путают понятия «аренда» и «найм», и соответственно некорректные основания могут привести к  недействительности самого договора и его части. Поэтому не рекомендуется составлять подобные договора собственноручно, лучше обратится за помощью к профессионалам.

0 0 0
Статьи