Сайт недвижимости Краснодара и края

Недвижимость в Краснодаре — грамотное оформление сделки аренды жилья

Недвижимость в Краснодаре — грамотное оформление сделки аренды жилья
18
февраля
2017

Когда нет средств на приобретение жилья или помещения под офис, склад, магазин, оптимальным вариантом становится аренда недвижимости в Краснодаре. Но чтобы исключить чувство зависимости от арендодателя и возможные неприятности в будущем, необходимо грамотно оформить сделку.

Снять жилье в Краснодаре на особых условиях!

Снимать чужое жилье вынуждены многие, и спрос на аренду жилой недвижимости стабильно высок. Особой популярностью среди арендаторов пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса со стоимостью аренды 12-17 тысяч рублей в месяц. Такое жилье снимают молодые семьи, студенты, приезжие. Кто-то предпочитает снимать полностью укомплектованные квартиры — с мебелью, кондиционером, бытовой техникой и прочими благами цивилизации. Другие берут во временное пользование "голые стены", переезжая из квартиры в квартиру исключительно со своим имуществом. Оба варианта широко распространены. Однако прежде чем снять жилье в Краснодаре, нужно подобрать хорошего риелтора, способного не только найти подходящий вариант, но и грамотно оформить договор найма, являющийся основным документом, который регулирует отношения арендатора и собственника. Процесс этот требует самого пристального внимания.

"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, — рассказывает Елена Шкуриндина, руководитель отдела аренды Жилищного Центра "КАЯН". — Согласно этому документу, собственник обязуется за плату предоставить нанимателю жилое помещение для проживания. Но перед тем как его подписывать, убедитесь, что сдающий вам квартиру человек действительно является ее владельцем. Только собственник жилого помещения, либо лицо, действующее по нотариально заверенной от него доверенности, имеет право распоряжаться жильем. Если у человека, сдающего квартиру, нет необходимых документов, лучше отказаться от такого варианта. Договор аренды, подписанный не уполномоченным на это дело лицом, считается недействительным".

При составлении договора, помимо таких обязательных пунктов, как паспортные данные собственника и арендатора, адрес объекта, описание жилья (количество комнат, площадь, этаж), размер арендной платы и порядок ее внесения, срок действия, права и обязанности сторон, Елена Шкуриндина советует обратить внимание на условия оплаты коммунальных услуг, а также порядок расторжения договора. Нужно обязательно прописать срок, за который стороны обязаны предупредить друг друга о досрочном расторжении договора.

Прописывается порядок возвращения залоговой суммы (если таковая вносилась), а также посещение арендодателем сдаваемого жилья. Есть наниматели, которые меняют личинку замка без согласия собственника и передачи ему экземпляра нового ключа. В итоге владелец не может попасть в собственную квартиру даже в экстренных случаях. Например, когда там прорывает трубу, а квартиранты в это время вообще не в городе. С другой стороны, есть и такие наймодатели, которые в отсутствии квартирантов заходят в сдаваемое жилье или едва ли ни через день наведываются с проверками: смотреть, в каком состоянии квартира. Ни первая, ни вторая ситуации, конечно, недопустимы. Если же с самого начала прописать в договоре время и порядок посещения квартиры наймодателем, то обе стороны обезопасят себя от непредвиденных обстоятельств. Отдельным приложением к договору Елена Шкуриндина рекомендует оформить акт приема-передачи жилья, где переписывается вся имеющаяся в квартире сантехника, мебель, бытовая техника. Также стоит указать в документе пределы ответственности квартирантов. Когда жилье, к примеру, пострадало из-за пожара, случившегося не по вине арендатора, он не должен возмещать собственнику причиненный ущерб. Более того, при наличии грамотно составленного письменного договора выселить арендатора с занимаемого помещения можно только в судебном порядке.

Если же договор аренды не заключать, может случиться всякое. Хозяин квартиры, например, через пару месяцев поднимет стоимость арендной платы. Или вдруг "передумает" и попросит освободить помещение. Арендатор в этом случае остается бесправен.

Что касается арендной платы, то, согласно российскому законодательству, возможны различные варианты. Самый распространенный — ежемесячные платежи. Среди других способов оплаты – предоставление владельцу жилья определенных услуг, передача арендатору в собственность (или аренду) предусмотренных договором вещей, капитальный ремонт арендуемого помещения за свой счет. При этом квартиросъемщик вполне может потребовать и уменьшения арендной платы, если по независящим от него обстоятельствам серьезно ухудшилось состояние жилого помещения.

Аренда в коммерческих целях

Свои сложности есть и при аренде недвижимости коммерческого назначения. Если помещение находится в муниципальном или федеральном фонде, то договор аренды, вне зависимости от срока найма, регистрируется в соответствующих государственных подразделениях (например, органах Юстиции), и к моменту заключения сделки должны быть получены все разрешительные документы. Если же помещение является частной собственностью, то регистрировать договор нужно только в том случае, когда срок предполагаемой аренды превышает 11 месяцев. Среди специалистов есть такое понятие, как оперативная аренда — от двух недель до полугода. Когда федеральные компании выходят в регион, им часто требуется небольшой офис на короткий срок — для проведения деловых переговоров, совещаний, поиска персонала. Однако собственники обычно не заинтересованы в том, чтобы предоставлять свои площади в аренду на столь непродолжительно время. Это слишком хлопотно и затратно: помещение наверняка потребует ремонта. Чаще всего собственники заключают с арендаторами договор на 11 месяцев с правом последующей пролонгации. Это помогает избежать бумажной волокиты и лишних издержек. Государственная пошлина за регистрацию договора аренды для физического лица (ПБОЮЛ) составляет — 1000 рублей, для юридического лица — 15 000 рублей.

Как и при аренде жилой недвижимости, главный документ, регулирующий права и обязанности сторон сделки, — договор аренды. Документ должен содержать подробнейшую информацию по объекту: адрес, площадь, тип здания, этажность, поэтажный план строения. В документе прописываются права арендодателя на сдаваемую недвижимость. Он может иметь права собственности или так же являться арендатором (правда, субаренда — это всегда большой риск: если собственник надумает расторгнуть договор с арендатором, то бизнес субарендатора окажется под угрозой, поэтому 99% сделок на рынке коммерческой недвижимости — прямая аренда). Помимо прочего, договор должен разъяснять ответственность сторон при несоблюдении взятых на себя обязательств, а главное — содержать информацию по сроку аренды, размерам арендной платы и условиям ее изменения. Обязательно нужно уточнить, входит ли в заявленную арендную ставку оплата НДС. При заключении договора долгосрочной аренды, к примеру сроком на пять лет, многие собственники обычно прописывают повышение платы один раз в год — на 5-10%. Некоторые арендодатели привязывают рост/уменьшение платы к изменениям ставки рефинансирования ЦБ.

При определении арендной платы допускаются расчеты как "живыми" деньгами, так и в виде имущества, передаваемого в собственность арендодателю (транспорт, оргтехника). Но вне зависимости от формы оплаты, обязательна фиксация ее размера. Иначе договор аренды окажется недействительным. Особое внимание следует уделить распределению расходов на содержание арендованного имущества. Бывают случаи, когда помещение на момент заключения договора аренды не оборудовано, например, обязательной пожарной сигнализацией. Если такая ситуация не оговорена условиями договора, арендатор под угрозой запрета эксплуатации помещения со стороны пожарных служб вынужден нести дополнительные издержки на установку требуемой сигнализации. Оговариваются условия оплаты коммунальных услуг, телефонии и Интернета, перечисляются дополнительные услуги, которыми может воспользоваться арендатор (использование парковочных мест, ремонт и уборка помещения за счет собственника). Если по истечении срока аренды стороны заключают соглашение на новый срок, они не будут связаны условиями прежнего договора. А значит, собственник может предложить любые новые условия, несогласие с которыми лишит арендатора преимущественного права на заключение сделки.

Аренда как жилой, так и коммерческой недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, требующий хорошей юридической подготовки. Поэтому, как показывает практика, лучше всего обратиться к профессионалам — в риелторские агентства, обладающие необходимыми связями, возможностями, отработанными технологиями, а главное – обширной базой арендодателей. Был бы арендатор, а помещение найдется!

0 0 0
Статьи